נדל"ן בפיראוס

היצע ההשקעות בישראל, העומד היום בפני אנשים עם הון עצמי כלשהו, לא מאפשר להם לעשות השקעות מניבות בנדל"ן. זהו התחום הכי מניב, אבל עם מחירי הדיור הגבוהים בארץ, אי אפשר באמת להשקיע בנכסים שווים.

גם הפקדת הכסף בבנק לא תורמת להם. הבנקים מציעים ריביות כל כך נמוכות, והסיכונים של שווקי ההון לא מפצים על כך. האלטרנטיבות הקיימות היום הם להשקיע בנדל"ן בחו"ל, נדל"ן ביוון, נדל"ן בפיראוס, היא אחת הערים הכי מבוקשות היום.

בזמן שבישראל מחירי הנדל"ן האמירו לסכומים כמעט בדיוניים, ביוון קורה משהו בדיוק הפוך. המחירים יורדים. זה קורה ביוון בכל הערים. במחיר של דירה בפריפריה בישראל אפשר להשקיע ביותר מנכס אחד מניב ולהבטיח את העתיד שלכם.

צריך להבין כי רכישת נדל"ן  לצרכי השקעה, צריכה להיעשות בעיתוי הנכון. ככל שמדובר ביוון זה העיתוי.

המדינה הגיעה למצב של פשיטת רגל. הגירעון שלה עומד על 10%. היא קיצצה בהטבות ובמיסים, ורבים מתושביה המחזיקים דירות לא עומדים בתנאים החדשים. הם מוותרים על הדירות הטובות שלהם בערים הגדולות, ורוכשים דירות קטנות בפריפריה היוונית. 

עבור משקיעים זהו מצב אידיאלי. לרכוש נכסים במחיר נמוך, לקבל עליהם תשואה גבוהה ואחר כך למכור אותם במחיר גבוה, אין הגיון יותר בריא מזה.

פיזור השקעות ביוון

מחירי הנדל"ן הנמוכים ביוון, נדל"ן בפיראוס, אתונה ועוד, מעניקים את היכולת לפזר את ההשקעות ובכך להוריד את הסיכון. ברוב המקרים התשואה שתקבלו עבור נכס ביוון תהיה גבוהה יותר מנכס בארץ. היצע הנכסים וסוגי ההשקעה מאפשרים גמישות ויכולת בחירה בהשקעה לטווח ארוך, קצר או מה שתבחרו.

ויש גם יתרונות מיסוי. יש היום חוקי מיסוי ידידותיים בהרבה מאוד מדינות וגם ביוון. לצד ההתאוששות הכלכלית שחווה המדינה, יש בה מגוון של השקעות נדל"ן. המשבר הכלכלי חתך את המחירים והוביל אליה משקיעים ישראלים ומכל העולם. בשנים הקרובות, היא הולכת לחוות צמיחה, בזכות הסיוע והתמיכה של האיחוד האירופאי, אז כבר המחירים יהיו אחרים. עכשיו זה העיתוי, עכשיו זה הזמן.

המס על הכנסה משכירות בנכס ביוון עומד על כ-7.5%. התשואה השנתית הנה בשיעור של 5-8%. זוהי מדינה אשר ספגה מכה אנושה בדמות חוב וגירעון, והיא מנסה להבריא את עצמה. בזמנים שכאלה תמיד יוצרו הזדמנויות נדל"ן.  עכשיו המחירים נמוכים, אבל הנם יעלו. האבטלה בשיעור 25% גורמת להרבה מאוד אנשים, לוותר על הבתים שלהם. בצד מחכים המשקיעים. אלה נמכרים במחירים כמותם לא ידעה המדינה מאז משבר הסאב פריים בארה"ב שהשפיע גם עליה.

הקשר בין משבר כלכלי והזדמנות נדל"ן

כאשר מדינה עוברת משבר כלכלי, זה משפיע על כל תחומי החיים שלה. על מדד המחירים לצרכן, על מחירי הנדל"ן, על שוק העבודה. על הבנקים, על הכול. בשנים האחרונות עובר על יוון משבר כלכלי קשה מאוד. כדי להבין ממה הוא התחיל, כדאי לחזור לשנת 2007, משבר הסאב פריים בארה"ב.

הוא החל בארה"ב בגלל הריביות הנמוכות של המשכנתאות שנתנו הבנקים לכל דורש. רוב הלווים לא עמדו בתשלומים, בועת המשכנתאות התפוצצה והותירה את ארה"ב עם קריסת בנק האשראי המרכזי להמן ברדרס.

כמו שקרה בכל מדינות אירופה, גם יוון הושפעה מהמשבר הזה. אבל זו לא הסיבה היחידה. ביוון יש העלמת מס בהיקפים שערורייתיים והמדינה עוצמת עין. אפילו רשות מס ההכנסה מעלימה מס. מצד אחד זו מדינה בלי קופת מיסים, אבל מצד שני העניקה הממשלה הטבות סוציאליות מפליגות לאזרחים שלה והם חגגו על חשבון החוב הלאומי שהלך ותפח. שנתיים אחרי הסאב פריים, אחרי 15 שנים של צמיחה, ספגה יוון מיתון קשה. שחיתות גבוהה, אבטלה ועוד.

יוון לא השכילה לפתור את הבעיות הכלכליות שלה, ועם הצטרפותה לאיחוד האירופאי, היא הציגה מצג שווא של גירעון בשיעור 2% כאשר למעשה הוא עמד על 10%. כדי להמשיך להיות שייכת לאיחוד האירופאי, היא חייבת לבצע רפורמה והבריא את הגירעון שלה. בשל כך קוצצו הטבות לאזרחים, הועלו מיסים וגם על משכנתאות. היום האזרח היווני מהיישוב, לא יכול להרשות לעצמו לקנות דירה. גם אלה שיש להם, עוברים לגור בפריפריות ולכן יש נדל"ן בפיראוס, שהיא עיר נמל מרכזית ובעוד ערים מרכזיות ביוון.

נדל"ן בפיראוס- הזדמנות שלא תחזור

פיראוס היא העיר הרביעית בגודלה ביוון. היא נמצאת כ- 11 ק"מ דרומית מערבית למרכז אתונה. נמל פיראוס הוא הנמל הכי גדול ביוון ומהגדולים באירופה בכלל. זוהי העיר של מועדון הספורט אולימפיאקוס. 

פירוש שם המילה פיראוס הוא "מקום על המעבר". זוהי עיר עתיקה עם מונומנטים אדריכליים מעניינים שלמעשה מהווה חלק מעיר הבירה אתונה. יש בה רכבת על קו פיראוס- אתונה. בשנת 1893 נבנתה בה תעלת קורינתוס ויש בה מוסדות חינוך, כנסיות ועוד. זוהי עיר מתויירת מאוד. יש לזה משמעות במובן של הביקוש הגבוה מצדם לדירות BNB.    

על פיראוס יש המון סיפורים ואגדות עליה. מאוד קרובה לאתונה. זוהי עיר נוסטלגית שחיה בין יבשה לים. מדי יום מגיעים אליה אלפי תיירים דרך הים והאוויר. לאורך המזח יש המון מסעדות ובתי קפה. שוק הדגים האותנטי וטברנות היסטוריות. בעיר נמצאת גם כנסיית השילוש הקדוש. היא נבנתה במאה ה-19 והופצצה במלחמת העולם השנייה.

הרחובות של פיראוס הם משהו כמו יפו העתיקה. יש בה הרבה רחובות קטנים ומשופצים, חלקם מדרחובים עם גינות רחוב ובתי קפה. נווה צדק זה כאן. יש בה את בית התיאטרון העירוני, רחוב ראשי בשם פוליטכניו, ומפרץ נמל ישן. ריח של דגים וריח של חופש. יש במקום בית אחוזה מהתקופה הרומאית, מאפייה וותיקה מאז 1910. 

למה להשקיע עכשיו בנדל"ן בפיראוס?

חשוב להבין כי לא רק המשקיעים הישראלים גילו את נכסי הנדל"ן ביוון אלא משקיעים מכל העולם, נוהרים לשם כדי לעשות את האקזיט של החיים שלהם. נתונים מסוימים גרמו לכך שהם השקיעו במגוון נכסי נדל"ן בפיראוס, באתונה ועוד.

הביקוש לנכסים ביוון גבוה מההיצע. בשנת 2018 ביקרו ביוון 32 מיליון תיירים, גידול של 18% משנת 2017 ומגמת הגידול כנראה תמשיך. לפיכך יש ביקוש גבוה לנכסים להשכרה, מה שמבטיח תשואה גבוהה למשקיע הישראלי. 

המשבר הכלכלי ביוון, גרם לירידת מחירים המאפשרת רכישת נכסים שווים במחיר מופחת משמעותית מהמחירון שלהם. הקרבה של ישראל ליוון, מאפשרת היכרות עם נכסים. ביקור בהם, תחקירים אם יש צורך לעשות והבנת השוק ביוון. בדיקה לעומק ובירור יסודי כפי שנדרש. יוון היא בהחלט אקלים ים תיכוני מוכר למשקיעים הישראלים. חלון ההזדמנויות הנוכחי ייסגר, כמו שקורה בדרך כלל. עסקי הנדל"ן נמצאים היום בשפל. ליוונים אין כסף לקנות דירות וגם לא להחזיק בדירות יקרות משלהם. מדובר על ירידה של 30-50% בביקוש לנכסים.

שיטת המיסוי, מאוד ידידותית עבור המשקיעים. אפשר לרכוש בה נכסים במסגרת התאגדות משפטית כחברה או כאדם פרטי. שיטת המיסוי היא פרוגרסיבית ומושפעת מגובה ההכנסות. בשנת 1999 נחתמה בין מדינת ישראל ויוון אמנה למניעת כפל מס. למשקיע הישראלי היום יש הטבות מפליגות כמו ביטול תשלום אנונה, ביטול מס שבח, מס הכנסה ועוד.

מבחינת תשואה, זו יכולה לעמוד בשיעור של 7-10%. אצלנו בארץ עומדת התשואה גג על 6% לשנה.