נדל"ן בסלוניקי

סלוניקי הנה עיר מטרופולין מרכזית ביוון. היא עיר תיירות מבוקשת ומלאת חיים, אשר מאז ירידת מחירי הדיור ביוון, הפכה לאחד היעדים הכי מבוקשים ע"י המשקיעים. נדל"ן בסלוניקי הוא אחד מהם.

כדי להבין מה מתחולל ביוון שגרם לנהירה של משקיעים ישראלים ואחרים מכל העולם לרכוש במדינה נכסים, צריך לדבר על שנת 1999 בה אחד התנאים לצירופה של יוון לאיחוד האירופאי, היה הבטחה להתגבר על הגירעון שעמד אז- לפחות כפי שטענו היוונים על 2%. 

אבל ממשלות יוון לא הציגו תמונה אמתית. במשך שנים רבות קיבלו היוונים הטבות סוציאליות מפליגות, ומצד שני העלימו מס. מדינה מתקיימת ממס וכאשר אין לה מחזורי מיסים, היא מתקשה לממן ולנהל את צרכי האזרחים.

"נדיבות" היתר של הממשלים, יחד עם העלמות המס בהיקפים עצומים, גרמו לגירעון שהעמיד את כניסתה של יוון לאיחוד האירופאי בסכנה גדולה. משכך- זויפו דוחות ומאזנים, במגמה להציג מצג שווא של מדינה רווחית ומתפתחת. משקיעים מכל אירופה חברו למדינה והשקיעו בה. בועת יוון המוצלחת התפוצצה ב-2009 אחרי המשחקים האולימפיים והשקעה של 8 מיליארד יורו בהם. הגירעון הוצג במלוא "הדרו" 10% ולא 2% כפי שדווח לאיחוד האירופאי.

איך נוצר נדל"ן בסלוניקי במחירי חיסול?

כדי לצמצם את הגירעון, קיצצה המדינה בהטבות לאזרחים והעלתה ריביות למשכנתאות. אזרחים רבים מצאו את עצמם לא עומדים בהחזרי המשכנתא, מוכרים דירות יקרות במרכז הערים כמו למשל בסלוניקי ורוכשים דירות בעיירות קטנות. פתאום התפתח שוק נדל"ן בסלוניקי במחירים מפתיעים. ב-1,200,000 ₪ אפשר לרכוש היום דירה מפוארת של 100 מ"ר במרכז סלוניקי. בארץ עם הסכום הזה אי אפשר לעשות הרבה.

בנוסף לכך האבטלה גאתה והיא עומדת היום על 25%. זה פינה עוד הרבה דירות שהתושבים היוונים כבר לא יכולים להחזיק בהן. זהו בדיוק התרחיש של דירות שוות במחירי חיסול, שמשקיעים מיד שמים לב אליהן ורוכשים אותן כמו לחמניות טריות. כאשר המצב יתייצב, וזה יקרה, הדירות האלה יהיו שוות לפחות פי שתיים אם לא יותר. לכן זה זמן האקזיט. זה הזמן להשקיע, כי תיכף גם מהדירות האלה לא יישאר כלום.

הסמל של סלוניקי

איך מרוויחים מדירה בסלוניקי?

דירה כאשר היא עומדת ללא תשואה, היא לא שווה כלום. כאשר מדובר בנדל"ן בסלוניקי, על רקע המספרים של התיירים הפוקדים את המדינה והעיר הזו, אין ספק כי בעונות התיירות, שום דירה לא עומדת ריקה בסלוניקי. מכל העולם פוקדים אותה תיירים, וגם מישראל. התחום של שכירת דירות לתיירים מפותח מאוד, כמו בכל העולם. אנשים מעדיפים לשכור דירה באמצע העיר ולטייל באזור ולא להשתכן בבית מלון מרוחק ויקר. 

סלוניקי היא המטרופולין השני הגדול אחרי עיר הבירה אתונה. היא ממוקמת בחלק הצפוני של יוון, לא רחוק מהגבול עם מקדוניה ובולגריה. יש בה הכול והיא מושכת אליה תיירים רבים. מלבד אקלים ים תיכוני נוח, היא עיר נמל תוססת ומלאה מקומות בילוי. יש בה הרבה אטרקציות תיירותיות, המושכות אליה תיירים שגם רוצים ללון בה, ומחפשים דירות להשכרה. זה הרווח של המשקיעים, התיירים האלה. 

בדרך כלל ערי נמל הן תמיד יציבות. הנמל מייצר מקומות עבודה, אין בה כמעט מובטלים ומחירי הנדל"ן בה עם ערך של עלייה מתמדת. יש בסלוניקי היום 315 תושבים, 10 אוניברסיטאות כאשר הבולטות ביניהן ה אוניברסיטת אריסטוטליוס ומקדוניה בהם לומדים כ-150 אלף סטודנטים. גם הם צריכים דירות למגורים.

השילוב המנצח של תיירות גואה ומאות אלפי סטודנטים, יצר מצב בו הדרישה לדירות בסלוניקי בשיאה, כל שנה כל השנה. מי שרוכש בה דירה, יכול לקבל מיד תשואה טובה מאוד.

מה בודקים לפני רכישת דירה בסלוניקי?

לפני שרוכשים נדל"ן בסלוניקי, חשוב מאוד להתייעץ עם אנשי מקצוע הבקיאים במתרחש בשוק הנדל"ן היווני אומר, בעל חברת רכישות נדל"ן ביוון. צריך לנתח את המחירים, להבין את ההיבט הפיננסי והמשפטי ולעשות עסקה טובה.  חשוב לעשות את הדברים הבאים:

* בחינה של מחירה הריאלי של דירה בסלוניקי המוצעת למכירה.

* באיזו תשואה מדובר?

* האם שיש צורך בשיפוץ או שדרוג הנכס?

* כמה זמן ייקח לשווק נכס כזה בשוק ההשכרה?

* מה הצפי לעליית מחירי הדירות באותו אזור.

* מה חוקי המיסוי החלים על רוכשי הדירות בסלוניקי. 

* האם יש סיכון לעסקה. מהו?

מה מרוויח המשקיע הישראלי ביוון?

המשקיע הישראלי הממוצע, כמו משקיעים רבים מהעולם, מחפשים מה שנקרא "הזדמנות נדל"ן". הזדמנויות כאלה היו בארה"ב במשבר הסאב פריים ב-2007 ועל רקע חובות יוון והגירעון שלה, משהו רע קורה לשוק הנדל"ן, רע ליוונים טוב למשקיעים.

בזמן שישראל לא מציעה אפיקי השקעה אטרקטיביים בנדל"ן כמו במדינות אירופה, פוזלים המשקיעים לכיוון נדל"ן בסלוניקי ובערים אחרות ביוון. 

גם חברות ציבוריות מושקעות בזה. המשקיעים מובילים השקעות בגרמניה, מדינות מזרח אירופה, וגם ביוון. בזמן שבהם מחירי הנדל"ן עלו בעשור האחרון ואף הכפילו את עצמם, יוון עדיין לא הגיעה למצב הזה ואפשר למצוא בה דירות במחירים מעולים. אחרי משבר הסאב פריים, המדינות הללו התאוששו, המחירים עלו, כל מי שרכש נכסים במדינות הללו קודם הרוויח. יוון זה סיפור אחר, המשבר שלה הוא אישי. התנהלות כלכלית לא נכונה של מדינה השרויה בחובות, בה כמעט כל אזרח שני מעלים מס, הממשלה יודעת מזה אבל לא נוקטת בשום אמצעים. 

שוק הנדל"ן ביוון, עדיין שומר על מחירי הזדמנות יחסית למדינות במזרח אירופה. השקעה לא גדולה עם פוטנציאל מניב גבוה. בשנה וחצי האחרונות, הפך השוק ממצב של קיפאון מוחלט לשוק שיש בו תנודות של עליית מחירים. הוא מהווה מוקד משיכה למשקיעים לאור הנתון של עלית מחירים של עד 20% בשנתיים האחרונות. 

30 מיליון תיירים בשנה- air bnb

מי שלא מבין מאיפה תגיע התשואה של הדירה שהוא ירכוש ביוון. צריך להבין את הנתונים האלה. המשבר הכלכלי החמור של יוון כמדינה שיש לה גירעון של 10%, גזירות כלכליות חדשות והסיכון שהיא תוצא מהאיחוד האירופאי, גרמו לה לשורה של פעולות לצורך הבראת המדינה. במצב הזה התושבים עצמם, אינם יכולים להשקיע בנדל"ן ו-25% מהם מובטלים.

הדרישה של האיחוד האירופאי ביוון לעמוד באמות מידה כלכליות יציבות, מוריד את הסיכון של המדינה ואף יתרום ליציבות הכלכלית שלה בהמשך.

בשנת 2016 ביקרו ביוון כ- 30 מיליון תיירים. חלקם חיפשו דירות BNB וגם מצאו. הם שילמו ממיטב כספם ובעלי הדירה הרוויחו.

ביוון היום לא ממשיכים לבנות מלונות. אין כסף. זה אומר שדירות לתיירים מבוקשות מאוד. יש גידול ניכר בהעדפת הדירות על פני המלונות ובעיקר ביקוש גבוה באתונה וכן נדל"ן בסלוניקי. 

גם גידול במספר הסטודנטים בסלוניקי הופך את הדירות למבוקשות מאוד. המשקיעים יודעים את זה. גם מישראל וגם אחרים. והם משקיעים. כי בתמורה להשקעה הסבירה שלהם, הם עדיין הולכים לקבל תשואה מצוינת. מה שקורה ביוון, הוא החלום של כל משקיע. להשקיע נכון ובזמן עם רווח בטוח.

בארץ במחיר של דירת שני חדרים בסלוניקי, הם מקסימום יכולים לרכוש איזה חדר בפריפריה וסביר להניח שהוא יעמוד ריק זמן רב.